Nieuwe verplichtingen voor ondernemers die huur als beroepskosten aftrekken

We willen jullie graag op de hoogte stellen van een belangrijke verandering in de regelgeving die gevolgen kan hebben voor huurders die hun betaalde huurkosten als beroepskosten willen aftrekken. Op 19 oktober 2023 werd een wetsvoorstel aangenomen dat huurders verplicht om specifieke huurovereenkomstinformatie op te nemen in hun belastingaangifte, met gevolgen voor ondernemers die hun huurkosten willen aftrekken. Dit voorstel is ondertussen goedgekeurd. In deze blog zullen we dieper ingaan op wat deze verandering inhoudt en waar je rekening mee moet houden.

Regelgeving voor het verhuren van een privéwoning

Het verhuren van een tweede woning als particulier kan een interessante inkomstenbron zijn. Het is echter van essentieel belang om te begrijpen hoe de belastingen op huurinkomsten momenteel worden berekend, omdat dit van invloed kan zijn op jouw financiële situatie. Op dit moment worden particuliere verhuurders van een tweede woning belast volgens een specifieke berekeningsmethode.

Laten we deze methode even van dichterbij bekijken aan de hand van een voorbeeld:

Stel je voor dat je een appartement aan de kust bezit met een kadastraal inkomen van €1.400. Volgens de huidige wetgeving zou dit resulteren in een belasting van ongeveer €4.100. Deze berekening is gebaseerd op het kadastraal inkomen, vermenigvuldigd met de indexatiecoëfficiënt van het aanslagjaar 2024, die 2,0915 bedraagt, en vervolgens verhoogd met 1,4. Het uiteindelijke belastingbedrag wordt bepaald door 50% onderworpen te stellen aan personenbelasting en 8% aan gemeentebelasting, wat in dit geval neerkomt op een jaarlijkse belasting van €2.214.

Dit is hoe particuliere verhuurders momenteel hun belastingen op huurinkomsten berekenen in de aangifte personenbelasting. Belangrijk is te weten dat deze regeling verhuurders in staat stelt hun belastbare basis te verminderen en daarmee hun fiscale verplichtingen te optimaliseren. Het is echter cruciaal om te begrijpen dat deze fiscale behandeling aanzienlijk verschilt van de regels die gelden voor professioneel gebruik van verhuurde eigendommen.

Regelgeving bij professioneel gebruik

Indien je overweegt jouw eigendom voor zakelijke doeleinden te verhuren, zoals het gebruik als kantoor voor een eenmanszaak, verandert de fiscale benadering aanzienlijk. In dit geval wordt de belasting niet langer berekend op basis van het kadastraal inkomen, maar op basis van de werkelijk ontvangen nettohuur (met een minimum gelijk aan het geïndexeerde kadastrale inkomen verhoogd met 40%).

Stel je voor dat het eerder genoemde appartement professioneel wordt gebruikt door de huurder. In deze situatie wordt de verhuurder belast zoals hieronder weergegeven:

  • Bruto huur: €1.400 huur x 12 maanden = €16.800
  • Toegestaan kostenforfait (de kosten mogen ook bewezen worden): 40% van €16.800 = €6.720
  • Beperking van kostenforfait: 2/3 x kadastraal inkomen x revalorisatiecoëfficiënt = 2/3 x €1.400 x 5,37 = €5.012
  • Te belasten nettohuur: €16.800 – €5.012 = €11.788
  • Jaarlijkse belasting: €11.788 x 50% + 8% gemeentebelasting = €6.366

Het is duidelijk dat de aard van het gebruik van het pand door de huurder aanzienlijke fiscale gevolgen heeft voor de verhuurder. Daarom bevatten huurovereenkomsten voor particuliere verhuur vaak beperkingen met betrekking tot het gebruik van het pand voor privédoeleinden, aangezien het niet naleven van deze bepalingen ernstige financiële gevolgen kan hebben voor zowel de verhuurder als de huurder.

Nieuw controlemiddel vanaf aanslagjaar 2024

Vanaf het aanslagjaar 2024 wordt er een nieuw controlemechanisme ingevoerd. Op dit moment beschikt de belastingdienst vaak niet over voldoende gegevens om te verifiëren of de huurvergoedingen die door de huurder als beroepskosten worden afgetrokken, overeenkomen met het netto huurinkomen dat de verhuurder heeft aangegeven. Daarom wordt er vanaf het aanslagjaar 2024 een nieuwe bijlage toegevoegd aan zowel de aangifte personenbelasting als de aangifte vennootschapsbelasting. Deze bijlage moet specifieke informatie bevatten, waaronder:

  • De naam, het adres en het rijksregisternummer of ondernemingsnummer van de verhuurder.
  • Het adres van het onroerend goed.
  • Het bedrag van de huurvergoedingen.
  • Het gedeelte van de huurvergoedingen dat als beroepskost is afgetrokken.

Het doel van deze maatregel is om ervoor te zorgen dat huur die wordt afgetrokken als beroepskost, correct wordt geclassificeerd als professionele huurinkomsten, om belastingontduiking te voorkomen en een eerlijke belastingheffing te waarborgen.

Conclusie

Het niet naleven van deze informatieplicht kan resulteren in het niet-aftrekbaar maken van de huur- of andere vergoedingen als beroepskosten. Het is van het grootste belang om aan deze nieuwe verplichtingen te voldoen en tijdig de vereiste informatie in te dienen om eventuele fiscale complicaties te voorkomen. Zit je met vragen?  Maak een afspraak met één van onze dossierbeheerders voor meer informatie.